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中國新聞
揭樓市政策縫隙隱形中介:成交1套房賺3%-5%傭金
[ 編輯:龍巖信息網(wǎng) | 時(shí)間:2017-05-21 16:35:44 | 瀏覽:次 | 來源:網(wǎng)絡(luò) | 作者: 龍巖信息網(wǎng)]

 這是一群生活在樓市政策縫隙里的"隱形中介"。

辦完一場線上講座后,肖斌暫時(shí)清閑下來,多數(shù)時(shí)間看書、聊天、睡覺,偶爾更新一下公眾號,尋找下一次講座的選題,國家政策、房價(jià)變動(dòng)、金融政策變化是他每天關(guān)注的重點(diǎn)。

2016年從某事業(yè)單位辭職前,肖斌已經(jīng)在運(yùn)營一個(gè)針對環(huán)京樓市的公眾號,一年時(shí)間,憑借對重大政策的解讀和對房地產(chǎn)行情的判斷,收獲了數(shù)萬粉絲,不過,"最近因?yàn)榭傉f房價(jià)下跌,有人開始對我不滿了"。

他沒有固定的身份,既是自媒體人,也是幾個(gè)房地產(chǎn)微信群的群主;他沒有固定的收入,但粉絲打賞、文章付費(fèi)、小密圈問答付費(fèi)、講座等收入并不遜于一名普通白領(lǐng)。

其實(shí),從2015年新一波房價(jià)上漲以來,在房地產(chǎn)市場中涌現(xiàn)出眾多與肖斌類似的人,他們有一個(gè)非正式的頭銜:樓市導(dǎo)師。

他們來自不同領(lǐng)域,既有董藩、陳寶存這種已經(jīng)成名的專家,也有像肖斌這種草根出身的后生:前期通過知識付費(fèi)獲得盈利,后期還有部分樓市導(dǎo)師通過組織購房團(tuán)抽取傭金獲益。

崛起之時(shí)

肖斌依托公眾號粉絲成立多個(gè)微信群,其中兩個(gè)群的人數(shù)均超過400人,一個(gè)群以普通購房者、銷售和中介為主;另一個(gè)群的級別和門檻較高,以房地產(chǎn)投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析,同時(shí)也從這些人中及時(shí)獲取信息,有些調(diào)控政策還沒出臺,私下獲得的相關(guān)文件內(nèi)容已經(jīng)在群中流傳。

2016年初,家住燕郊的郝軍也注冊了自己的微信公眾號,同樣針對環(huán)京樓市,不同于肖斌偏向政策和市場分析,郝軍的文章內(nèi)容更加落地,會分析區(qū)域價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn),什么價(jià)格進(jìn)入和退出最合適等等。

肖斌介紹,在樓市最火爆的2016年,以燕郊為代表的環(huán)京地區(qū)誕生了眾多地產(chǎn)自媒體,如今幾個(gè)有號召力的草根樓市導(dǎo)師,大多數(shù)脫胎于這批地產(chǎn)公眾號。

并不是所有的地產(chǎn)自媒體人都能成為樓市導(dǎo)師,在肖斌看來,成為導(dǎo)師必須具備幾個(gè)條件:第一,對重大政策解讀透徹、及時(shí),并能用群眾語言說清楚;第二,準(zhǔn)確地預(yù)測幾次樓市行情,可以獲得一批忠實(shí)粉絲;第三,需要具備良好的口才和嚴(yán)密的邏輯能力。

從2015年下半年到2017年317政策出臺以前,環(huán)京地區(qū)房價(jià)上漲迅猛,燕郊、大廠、香河、永清、固安等地,房價(jià)普遍上漲了兩倍。在肖斌看來,正是房地產(chǎn)行業(yè)上行成就了樓市導(dǎo)師,同時(shí),樓市導(dǎo)師通過影響粉絲一定程度助推了樓市行情,并逐步形成一種商業(yè)模式。

盈利模式

肖斌原本設(shè)想,通過公眾號和微信群積累一定數(shù)量的粉絲后,利用密集、便利的樓市信息促成交易,收取傭金,"比如有人想買房,有人想賣房,我們可以給雙方進(jìn)行精準(zhǔn)匹配。"

但這種模式存在天然的缺陷,肖斌說,在獲取房源和客戶的渠道上,他并不比中介更有優(yōu)勢。

這種模式行不通,肖斌開始規(guī)劃通過知識付費(fèi)來盈利,首先,重大文章付費(fèi)閱讀,比如政策解讀或部分項(xiàng)目的低價(jià)信息等,每篇文章定價(jià)200元-1000元不等。第二,辦講座盈利,比如就通州副中心對北三縣樓市影響等專題,舉辦線上、線下講座,每場可以獲得1萬元左右的收益。此外,還有公眾號文章打賞和付費(fèi)問答等少量收入。

不同于肖斌,2016年剛剛成立自媒體時(shí),郝軍計(jì)劃通過為環(huán)京地區(qū)開發(fā)商做廣告維持自媒體運(yùn)營,但"環(huán)京樓市成交太火爆了,根本不需要做廣告,北京自媒體生存法則在環(huán)京根本行不通。"

在一次與開發(fā)商的交流中,對方告訴郝軍,可以讓他的自媒體為項(xiàng)目做宣傳,但廣告費(fèi)通過成交量計(jì)算,相當(dāng)于變相的中介傭金。這也是一些房產(chǎn)網(wǎng)站的主要生存方式,即通過電商和團(tuán)購方式抵償廣告宣傳費(fèi)用。

因此,郝軍把思路轉(zhuǎn)向團(tuán)購,以自媒體和微信群粉絲為基礎(chǔ)組織購房團(tuán)。通常情況下,每成交一套房,郝軍可以獲得總成交價(jià)3%-5%的中介傭金,"通常賣出一套能拿到五六萬元,返給購房者每平方米30元到100元不等,加上下面人的提成,自己能拿到三四萬元左右。"

同時(shí),郝軍也通過文章付費(fèi)和辦講座獲得一定收益,與團(tuán)購收入相比,這些都是"小錢",郝軍透露,2016年一年,他組織的團(tuán)購活動(dòng)為香河和永清樓市帶來了數(shù)億元的成交額,自己也成功把居所從燕郊置換到北京。

肖斌估算,在環(huán)京地區(qū)屈指可數(shù)的幾名樓市導(dǎo)師中,郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實(shí)體中介大鱷們漏出的市場縫隙里,這些"隱形"中介們賺到了第一桶金。

爭議與質(zhì)疑

然后,好景不長。

2017年北京317限購政策發(fā)布以來,包括環(huán)京在內(nèi)的全國多個(gè)城市均出臺樓市調(diào)控政策,隨著購房資格嚴(yán)格、交易稅費(fèi)上升、按揭成本提高等因素影響,持續(xù)兩年快速上漲的環(huán)京房價(jià)開始掉頭。

以燕郊為例,根據(jù)鏈家等各大中介綜合數(shù)據(jù),二手房價(jià)格與高點(diǎn)相比普遍下跌6000-7000元/平方米,大部分樓盤二手房價(jià)格跌至3萬元以下。

環(huán)京地區(qū)樓市觀望情緒漸濃,一部分高杠桿的房產(chǎn)投資者開始低價(jià)拋盤,進(jìn)一步影響樓市信心。5月17日晚上9點(diǎn),燕郊匯福悅榕灣開盤,這是燕郊近半年來首個(gè)新盤,均價(jià)3.9萬元,看房人寥寥無幾。

在這種情況下,樓市導(dǎo)師們開始受到購房者質(zhì)疑。

肖斌因?yàn)榻?jīng)常發(fā)表樓市利空的觀點(diǎn)被粉絲們私下攻擊,郝軍繼續(xù)鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。

以郝軍組織團(tuán)購的永清森林新都為例,目前新房均價(jià)為2萬元/平方米,但二手房報(bào)價(jià)普遍在1.6萬元/平方米左右。"如果他真的看好永清,為什么自己不買,卻鼓動(dòng)粉絲們買呢?"一位熟悉郝軍的購房者說,郝軍的團(tuán)購只專注香河和永清兩個(gè)房地產(chǎn)市場,以永清為主,"即便是房價(jià)跌了,他也得說香河和永清利好,他得靠這兩個(gè)市場賺錢。"

這位人士舉例說,環(huán)京區(qū)域另一位導(dǎo)師的做法就是自己先買一套,然后讓粉絲買,只團(tuán)購低價(jià)盤,"打一槍換一個(gè)地方,香河房價(jià)低于1萬時(shí),這位導(dǎo)師在香河做團(tuán)購,香河漲到2萬了,他又到價(jià)格低于1萬的唐山做,先后操作了通州商住、杭州和西安多個(gè)低價(jià)盤。"

但郝軍不一樣,由于只做兩個(gè)市場,高價(jià)和低價(jià)團(tuán)購都做,雖然他承諾購房者買到五證齊全的項(xiàng)目,但在房價(jià)不斷下跌的情況下,2016年下半年通過郝軍團(tuán)購的購房者已經(jīng)開始賠錢。

肖斌介紹,2016年底到今年3月,環(huán)京房價(jià)高點(diǎn)時(shí),一批樓市導(dǎo)師自己也投資了多套房產(chǎn),"有些人是3.3萬元/平方米左右入手的,現(xiàn)在2.7萬元/平方米都割不掉,他們也著急。"

即便是樓市導(dǎo)師,也難以預(yù)測自己的收益。他們?nèi)栽诘却,也許是下一波樓市熱潮,也許是永遠(yuǎn)等不來的未知。

 

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