《每周質(zhì)量報告》——《土增稅黑洞》
【演播室】
共同打造高質(zhì)量的生活，歡迎收看《每周質(zhì)量報告》。根據(jù)國家統(tǒng)計局10月發(fā)布的《2013年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，與上月相比新建商品住宅價格上漲的城市有65個，二手住宅價格上漲的有63個，專家指出雖然部分城市的房價漲幅在縮小，但是房價上漲的趨勢并沒有得到根本緩解。近年來，政府部門出臺了多項政策抑制房價，就在今年3月國務(wù)院出臺的“新國五條”中明確要求：稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作。然而，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在全國不少地方“土地增值稅”這項抑制房價快速上漲的重要措施，卻沒有落到實處。
【正文】
北京執(zhí)業(yè)律師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師李勁松，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，前不久，他發(fā)現(xiàn)了一個非常奇怪的問題——今年3月，國務(wù)院下發(fā)了被稱為“新國五條”的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確要求：稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進行清算審核和稽查。然而，在廣東省以及天津市、江蘇南京、湖北武漢、江西南昌、四川成都、陜西西安等地出臺的實施細(xì)則中，卻沒有提及要加強土地增值稅征繳工作。
專家告訴記者，征收土地增值稅是一項重要的房價調(diào)節(jié)措施，和房價以及我們每個人的利益都有著密切的關(guān)系，與此同時更關(guān)乎到我們整個國家的利益。
劉尚希 財政部財政科學(xué)研究所副所長 研究員 博士生導(dǎo)師
【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希
有的時候房地產(chǎn)開發(fā)商都是暴利，那么，除了對它利潤征收所得稅以外，實際通過這種土地增值稅的辦法，也可以發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。
【正文】
他告訴記者，土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，通俗地講，就是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位或者個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。根據(jù)專家的測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。
專家進一步解釋稱，之所以要征繳土地增值稅，就是為了加強國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，如果能夠發(fā)揮該稅種獨特的經(jīng)濟杠桿作用，便可以壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，抑制開發(fā)商炒買炒賣土地、投機獲取暴利等行為，引導(dǎo)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，抑制房價過快增長，同時還能避免房地產(chǎn)市場投機造成國有土地收益流失，以增加國家財政收入。而按照目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列為開發(fā)成本的一部分，也就是說，開發(fā)商應(yīng)該向國家繳納的土地增值稅，已經(jīng)由消費者掏了腰包，包含在了購房款中。
按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。然而，專家告訴記者，消費者在房價中已經(jīng)支付了的土地增值稅，有相當(dāng)一部分并沒有按規(guī)定征繳到位，而是被房地產(chǎn)公司攥在了手里。
【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希
土地增值稅這個稅種，從理論上講很好說，但是實際上操作起來非常麻煩，非常復(fù)雜，成本非常高，所以很難征到位。
【正文】
那么，土地增值稅是否真的如專家所說的那樣很難征收到位，存在巨額黑洞呢？記者隨后對廣東省廣州市、珠海市的一些房地產(chǎn)企業(yè)展開調(diào)查。
珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司是珠海市規(guī)模最大的一家房地產(chǎn)上市公司，這家公司在珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)有一個正在開發(fā)銷售的華發(fā)蔚藍堡樓盤。
記者注意到，這個樓盤的預(yù)售許可證還沒滿3年、銷量也不到85%。然而，在對這個樓盤21萬多平方米土地的來源，進行深入調(diào)查之后，記者卻發(fā)現(xiàn)了一些奇怪的問題。由政府部門提供的這份材料表明，位于珠海市唐家淇澳橋東側(cè)沿情侶北路海岸的這塊地，最初是由珠海市政府部門于1998年無償劃撥給珠海市華發(fā)集團有限公司的。在被撂荒8年后，這塊土地被華發(fā)集團在2006年7月，通過直接更名的方式，轉(zhuǎn)移到了該集團下屬的三家子公司名下，其中珠海華發(fā)企業(yè)管理有限公司9.23萬多平方米、珠海市華發(fā)信息咨詢有限公司9.22萬多平方米、珠海華發(fā)軟件有限公司2.72萬多平方米。同時，華發(fā)集團還與珠海市國土局簽訂了補充合同，約定補交2億多元土地出讓金，從而獲得土地轉(zhuǎn)讓權(quán)。
隨后，這塊土地在被繼續(xù)撂荒2年后，2008年10月17日，同屬于華發(fā)集團控股子公司的華發(fā)股份這家房地產(chǎn)上市公司，以自己下屬的子公司珠海奧華商貿(mào)發(fā)展有限公司的名義，出價7.626億元，收購了珠海華發(fā)企業(yè)管理有限公司、珠海市華發(fā)信息咨詢有限公司和珠海華發(fā)軟件有限公司這三家華發(fā)集團子公司的全部股份。這塊面積為21萬多平方米的土地，事實上便流轉(zhuǎn)到了專門進行房地產(chǎn)開發(fā)的華發(fā)股份這家上市公司的手中。記者查詢了企業(yè)工商年檢信息和華發(fā)股份2008年10月18日的這份公告后發(fā)現(xiàn)，華發(fā)集團的這三家子公司當(dāng)時除了擁有這塊土地的使用權(quán)外，沒有別的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。
【同期】執(zhí)業(yè)律師 注冊會計師 注冊稅務(wù)師 李勁松
它們其實就是空殼公司，它們的這種所謂股權(quán)交易，本質(zhì)上就是土地使用權(quán)交易。
【正文】
那么，這種利用公司股權(quán)交易來轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的方式，有沒有涉及土地增值稅呢？
華發(fā)集團財務(wù)部經(jīng)理告訴記者，華發(fā)集團交易的是子公司的全部股權(quán)，是不需要繳納土地增值稅的。
【同期】華發(fā)集團公司財務(wù)部經(jīng)理
為什么需要交呢，土增稅什么環(huán)節(jié)交呢？我是賣公司，為什么要交土增稅呢？
【正文】
然而，經(jīng)過進一步調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，華發(fā)公司這位負(fù)責(zé)人的說法是站不住腳的。記者從國家稅務(wù)總局了解到，早在2000年9月5日國家稅務(wù)總局“關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)”中，已經(jīng)明確指出：“對100%轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”
也就是說，華發(fā)集團的子公司華發(fā)股份雖然購買的是該集團另外三家子公司的股權(quán)，但是這三家公司除了共同擁有這21萬平方米的土地之外，并沒有其他資產(chǎn)；按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，這樣的交易行為是必須繳納土地增值稅的。李勁松經(jīng)過測算發(fā)現(xiàn)，華發(fā)集團操作這21萬多平方米土地，涉及土地增值稅超過1億元。
【同期】資深律師 注冊會計師 注冊稅務(wù)師 李勁松
它(華發(fā)集團)所賺的土地增值利潤是4億6千多萬元，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)測算，它應(yīng)交的土地增值稅是1億4千多萬元。
【正文】
按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》要求，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)當(dāng)在土地轉(zhuǎn)讓之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。按照這一規(guī)定，華發(fā)集團在2009年初就應(yīng)該繳納這筆超過1億元的土地增值稅。
那么華發(fā)集團應(yīng)繳的這筆超過1億元的土地增值稅，是否及時足額繳納了呢，當(dāng)記者前往珠海市地稅局保稅區(qū)分局進行調(diào)查時，接待我們的重點稅源管理股負(fù)責(zé)人卻告訴記者：企業(yè)交沒交稅，稅務(wù)部門要保密。
【同期】珠海市地稅局保稅區(qū)分局重點稅源管理股股長 周衛(wèi)國
交不交稅的問題是吧，我們是為企業(yè)保密的。
【正文】
按照我國企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)一定要把已交的包括土地增值稅在內(nèi)的相關(guān)稅費列入經(jīng)營成本，并且要在報送工商年檢的年度財務(wù)報表中體現(xiàn)出來。然而，今年4月，記者和李勁松一道，在珠海市工商局逐年查看了華發(fā)集團從2008年至2012年的工商年檢報表，卻沒有查找到有關(guān)繳納1.425億元土地增值稅的記錄。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份除配合母公司華發(fā)集團采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地，涉嫌偷逃土地增值稅外，華發(fā)股份本身在土地增值稅上也另有文章，其2012年報顯示，截至2012年12月31日，華發(fā)股份應(yīng)付稅金中，僅土地增值稅就高達6.54億元。
專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內(nèi)的應(yīng)付稅金、應(yīng)交稅金都是企業(yè)自己已經(jīng)完成清算、應(yīng)該及時向稅務(wù)機關(guān)繳納而實際尚未繳納的納稅額。也就是說，華發(fā)股份在年報中算出的這6.54億元土地增值稅，雖然企業(yè)自己已經(jīng)完成了清算，但是并沒有向稅務(wù)部門交納。專家指出，這樣操作的結(jié)果，實質(zhì)上就是企業(yè)變相欠稅。
【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希
比如說你算出來是應(yīng)當(dāng)交一千萬的稅，這就是你的應(yīng)付稅金，如果說你沒交的話，那你就欠稅了。
【正文】
專家指出，無論土地增值稅計稅工作如何專業(yè)復(fù)雜，只要房地產(chǎn)企業(yè)自己已經(jīng)計算出截至某個時間應(yīng)交土地增值稅的金額，并按照企業(yè)會計準(zhǔn)則將其確認(rèn)為成本計入當(dāng)期負(fù)債，就應(yīng)該是現(xiàn)時義務(wù)，也就是企業(yè)在現(xiàn)行條件下已承擔(dān)的義務(wù)。換句話說，企業(yè)已經(jīng)把應(yīng)付土地增值稅列入了企業(yè)經(jīng)營成本，按照我國已有的土地增值稅征收管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)該及時向稅務(wù)部門申報繳納這部分土地增值稅。
然而，記者注意到，在華發(fā)股份有6.54億元應(yīng)交未交土地增值稅的同期，其年報中資產(chǎn)負(fù)債表的“貨幣資金”科目卻顯示，賬上包括現(xiàn)金和存款余額在內(nèi)的貨幣資金有36億多元。也就是說，華發(fā)股份在欠著國家6億多元土地增值稅的同時，卻擁有36億多貨幣資金，說明其并非因為缺錢而欠稅。
【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希
它現(xiàn)金量很充足，它又有應(yīng)付稅金那是有意不交。
【演播室】
專家告訴記者，這家房地產(chǎn)公司利用股權(quán)交易名義偷逃土地增值稅，而且在企業(yè)年報中已經(jīng)清算出應(yīng)繳的土地增值稅之后卻不及時交納，數(shù)億元的土地增值稅就這樣掛在企業(yè)的賬上，長期無法進入國庫。然而在進一步調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，類似的情況并不是這一家房地產(chǎn)公司獨有的，土地增值稅背后還有更為驚人的黑洞。
【正文】
在北京有一個1993年始建的高檔小區(qū)，曾被媒體譽為“中國十大豪宅”之一。我國從1994年開始征收土地增值稅，然而，據(jù)知情人士透露，這個中國十大豪宅之一的房地產(chǎn)開發(fā)商，僅截至2005年12月31日，其應(yīng)交而未交的包括土地增值稅在內(nèi)的企業(yè)所得稅總額就已經(jīng)超過了1億3千萬元，這筆巨額稅款至今未交，而且還在增加，這個小區(qū)的房價也同樣一直在飆升：2005年年初，一套200平米的房價只要200百多萬，而目前，在土地成本不變的情況下，同一個小區(qū)四期正在銷售的房屋中，同樣一套200平米的房子如今已經(jīng)賣到了1800萬元，這個樓盤欠繳的土地增值稅絕不是個小數(shù)字。
那么，沒有征收到位的土地增值稅到底有多少呢？李勁松根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部以及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心地分析測算，自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間，全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場非�；鸨渲袥]達到土地增值稅清算條件的項目收入，幾乎可以忽略，照此測算，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間，國家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。記者隨后請中國科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長、副研究員、清華大學(xué)公共管理學(xué)院博士后康小明仔細(xì)核查了李勁松分析的所有數(shù)據(jù)以及測算方法，并且做了重新核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
【同期】中國科學(xué)院社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長 康小明
這件事，數(shù)額確實是太嚇人了，如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的、應(yīng)交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，很多開發(fā)商的資金鏈應(yīng)該就扛不下去了，這將使得他們利用閑錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。
【正文】
國家稅務(wù)總局相關(guān)官員告訴記者，土地增值稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控發(fā)揮著越來越重要的作用，國家稅務(wù)總局將對一些違反國家稅收法規(guī)的惡意行為，進行嚴(yán)厲查處。
【同期】國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長 楊遂周
我們下一步要進一步加大力度，一個要加強除了剛才我講的完成政策和加強征管上的一些業(yè)務(wù)上、技術(shù)上的一些工作之外，同時我們還要加強一些督促和檢查。
【演播室】
從2004年開始，幾乎每年國家稅務(wù)總局、財政部等部門都會下發(fā)文件要求加強土地增值稅征收和管理工作，最新的“國五條”中也明確要求：稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作。然而實際情況卻是：一方面是久治不降的高房價，另一方面是土地調(diào)控的財稅政策無法落到實處。如何讓土地增值稅等財稅杠桿在房價調(diào)控中真正落地、真正發(fā)揮作用，是有關(guān)部門需要認(rèn)真研究和解決的關(guān)鍵問題，這不僅關(guān)系到房價這跟社會生活的敏感神經(jīng)，關(guān)系到每個老百姓的切身利益，而且也關(guān)系到國家的利益。好，感謝收看《每周質(zhì)量報告》，下周同一時間再見。
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